El Cabildo de San Juan del Río prolongó hasta diciembre un programa de regularización patrimonial limitado a herencias y transferencias familiares. En la misma sesión actualizó 4.8% los valores catastrales y aprobó diversas operaciones inmobiliarias sin transparentar en su comunicado avalúos, superficies ni contraprestaciones.
El gobierno de Roberto Cabrera presentó como una medida de apoyo a las familias la ampliación del programa “Descuento en Favor de Tu Patrimonio; por un Legado de Bien Común”. Lo que no destacó con el mismo entusiasmo es que, durante la misma sesión, el Cabildo aprobó una actualización promedio de 4.8% en los valores catastrales para 2027 y dejó pendiente definir si ese ajuste terminará reflejándose en el recibo predial.
Tampoco explicó con suficiente detalle una serie de decisiones relacionadas con desarrollos inmobiliarios, relotificaciones, permisos para vender lotes y la sustitución de una cesión de terreno por otro mecanismo de pago en Santa Matilde.
El programa de descuentos fue extendido hasta el 31 de diciembre de 2026 y ofrece reducciones en el impuesto sobre traslado de dominio, así como la condonación de multas, recargos y gastos de ejecución.
Pero no es un beneficio general para todos los contribuyentes.
Su aplicación se limita principalmente a transferencias entre cónyuges, concubinos, ascendientes y descendientes en línea recta, además de donaciones en vida y procedimientos sucesorios testamentarios o intestamentarios. Es decir, está diseñado para personas que ya poseen, reciben o heredan un inmueble y necesitan formalizar jurídicamente la propiedad.
Puede resultar útil para familias atrapadas durante años en sucesiones costosas, pero presentarlo simplemente como un gran apoyo patrimonial es insuficiente sin informar cuántas personas lo han utilizado, cuánto dinero ha dejado de recaudar el municipio y qué resultados produjo durante su vigencia original.
Un programa ampliado sin evaluación pública
El esquema comenzó el 1 de agosto y originalmente concluiría el 30 de septiembre. Sus reglas contemplaban reducciones de hasta 80% en el traslado de dominio, además de 100% en multas, recargos y gastos de ejecución vinculados con este impuesto y con el predial del inmueble involucrado.
La ampliación surgió de una propuesta del regidor Oscar Mauricio Sandoval García y de una solicitud del Consejo de Notarios del Estado de Querétaro, bajo el argumento de que avalúos, levantamientos, documentos y trámites notariales requerían más tiempo.
La petición puede estar justificada, pero el Ayuntamiento no acompañó la extensión con un balance público del programa:
- No informó cuántas solicitudes recibió.
- No precisó cuántos expedientes fueron aprobados.
- No reportó el monto total de impuestos, multas y recargos descontados.
- No identificó cuántos beneficiarios son adultos mayores.
- No explicó si encontró concentración de operaciones en determinadas notarías.
- No estimó el costo recaudatorio de extenderlo tres meses.
Sin estos datos, el Cabildo pide creer que el programa funciona únicamente porque decidió mantenerlo.
El Información municipal confunde el alcance del descuento
La comunicación oficial asegura que habrá “100 por ciento de descuento en impuesto predial en caso de adeudo”. La redacción puede hacer pensar que el Ayuntamiento perdonará por completo el impuesto principal.
Sin embargo, la descripción original del programa señalaba una condonación de 100% en multas, recargos y gastos de ejecución del predial relacionado con el inmueble, no necesariamente la eliminación de la contribución base.
La diferencia es sustancial.
No es lo mismo perdonar accesorios generados por el atraso que cancelar el impuesto completo. El municipio debería publicar las reglas actualizadas y explicar con lenguaje inequívoco qué conceptos debe pagar el contribuyente y cuáles serán condonados.
La propaganda gubernamental no puede ofrecer un “100% de descuento” con letras grandes y dejar la precisión fiscal escondida en un dictamen que la mayoría de la ciudadanía difícilmente encontrará.
Los valores catastrales aumentan 4.8%
Mientras extendía los descuentos, el Cabildo aprobó por unanimidad las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción para 2027.
El alcalde Roberto Cabrera reconoció que la actualización promedio será de 4.8% para predios urbanos, rurales y construcciones. También admitió que entre 2024 y 2027 los valores catastrales acumulan un incremento de 33.63%, mientras que la inflación acumulada del periodo ronda 15.9%.
El presidente municipal sostiene que el aumento de las tablas no significa automáticamente un incremento al predial. Técnicamente tiene razón: el valor catastral es la base y el cobro final dependerá de las tasas, fórmulas y disposiciones transitorias que se aprueben posteriormente en la Ley de Ingresos.
El problema es que Cabrera únicamente adelantó que “muy probablemente” se mantendrá un transitorio para impedir que la actualización se traslade al recibo.
“Muy probablemente” no es una garantía fiscal.
El Cabildo aprobó primero el incremento en la base catastral y resolverá después si neutraliza sus efectos. Hasta que la Ley de Ingresos sea votada, los contribuyentes no tienen certeza de cuánto pagarán en 2027.
La pregunta correcta no es si las tablas subieron —porque ya subieron—, sino quién absorberá ese incremento, durante cuánto tiempo se congelará el cobro y qué ocurrirá cuando el municipio decida retirar el transitorio.
Permisos inmobiliarios tratados como asuntos menores
La sesión también incluyó autorizaciones sobre urbanización, relotificación, nomenclatura, venta de lotes, transmisión de propiedades y permutas.
En Villas del Mirador se aceptó la transmisión gratuita de una fracción destinada a vialidad y se autorizó provisionalmente la venta de lotes de una primera etapa. Ese dictamen recibió 11 votos a favor y tres en contra.
También se discutió una relotificación en Punta Termal, en el barrio de La Cruz, que involucra los lotes 15 al 25 de una manzana y obras de urbanización de una vialidad.
En Santa Matilde se autorizó una permuta como forma de pago en lugar de la transmisión al municipio de una superficie equivalente al 10% de un desarrollo inmobiliario.
El boletín municipal no informó:
- El nombre del desarrollo y de la empresa responsable.
- La superficie total involucrada.
- El valor comercial y catastral del terreno que debía recibir el municipio.
- El bien o contraprestación aceptado a cambio.
- Los avalúos utilizados para determinar la equivalencia.
- La justificación técnica para preferir una permuta.
- El sentido individual de la votación.
Estos no son detalles menores. La obligación de entregar áreas al municipio busca compensar el impacto urbano de los desarrollos y garantizar reservas para vialidades, equipamiento, áreas verdes o servicios.
Sustituir un terreno por otra contraprestación puede ser legal y conveniente, pero solo cuando la equivalencia está acreditada públicamente. Sin avalúos, superficies y dictámenes accesibles, la ciudadanía no tiene manera de saber si el municipio obtuvo un beneficio justo o aceptó menos de lo que correspondía.
Un descuento no compensa la opacidad
El programa patrimonial puede ayudar a familias que necesitan formalizar una herencia o donación. El problema no es que exista ni que se extienda, sino que el Ayuntamiento lo utilice como envoltura amable para comunicar una sesión en la que también se tomaron decisiones fiscales e inmobiliarias de mayor alcance.
El gobierno de Roberto Cabrera debe publicar el padrón estadístico —sin vulnerar datos personales— de beneficiarios del programa, el costo recaudatorio, las reglas actualizadas, las tablas completas de valores para 2027 y los dictámenes con avalúos de cada operación inmobiliaria.
La transparencia no consiste en informar que algo fue aprobado. Consiste en entregar los datos necesarios para evaluar si debió aprobarse.
San Juan del Río no necesita propaganda que convierta decisiones fiscales en promociones. Necesita un Cabildo que explique cuánto descuenta, cuánto recauda, cuánto aumenta y qué recibe a cambio de cada metro cuadrado que negocia.
Información útil para solicitar el descuento
Vigencia: Hasta el 31 de diciembre de 2026.
¿Quiénes pueden solicitarlo? Personas involucradas en donaciones, herencias o legados entre cónyuges, concubinos, ascendientes y descendientes en línea recta, conforme a las reglas del programa.
Beneficios anunciados: Reducciones de 50% a 80% en el impuesto sobre traslado de dominio y condonación de multas, recargos y gastos de ejecución, según el supuesto aplicable.
Dónde iniciar el trámite: Dirección de Ingresos, avenida Benito Juárez número 20, Centro Histórico de San Juan del Río.
Horario previamente difundido: Lunes a viernes, de 8:00 a 16:00 horas.
Antes de pagar: Solicitar por escrito el desglose del impuesto principal, multas, recargos, gastos de ejecución y porcentaje autorizado de descuento.
