Por Redacción LYP / Negocios
Un director de operaciones que evalúa instalarse en Querétaro va a escuchar tres versiones del mismo mercado, y las tres van a ser ciertas. Le van a decir que hay energía disponible. Le van a decir que la red está saturada. Le van a decir que el gobierno acelera los trámites de los proyectos prioritarios. Ninguno de sus interlocutores le estará mintiendo: cada uno le está describiendo el mercado desde el lugar donde tiene su capital.
Este es el mapa de quiénes son, qué modelo opera cada uno y por qué eso determina lo que le van a contar.
EL QUE CONSTRUYE Y OPERA · Construye Industrial
En 2019, en el municipio de Colón, a 4.5 kilómetros del Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, arrancó la construcción de lo que iba a ser el noveno parque industrial de ese municipio. El corte de listón lo encabezó el alcalde Alejandro Ochoa Valencia junto a Benjamín Mizrahi, director general de Construye Industrial; Jaime Mizrahi, presidente de Grupo Carrera Corporación; Chema Mizrahi, y Elías Jamus y José Lati, socios de Carrera Corporación. El proyecto se llamó Kaizen.
La compañía tiene más de cuatro décadas de trayectoria y una historia de escalamiento: empezó desarrollando naves industriales de pequeña escala en el Estado de México y se convirtió en un actor central del crecimiento industrial del Bajío. Alejandro Kahan, que la propia empresa presenta como coordinador comercial de Construye Industrial —aunque una publicación del sector lo identificó como director comercial de Kaizen Industrial Park Querétaro—, describió el punto de inflexión: con la expansión hacia Querétaro empezaron a hacer parques mucho más grandes y a construir naves triple A, con mayores estándares de diseño y operación, orientadas a clientes de perfil internacional y alto requerimiento técnico.
El modelo: integración vertical completa. La empresa adquiere el terreno, financia los proyectos con capital propio, supervisa la construcción y administra la operación del parque. Sin intermediarios. En palabras de Kahan, un cliente puede llegar con un requerimiento y recibir una solución llave en mano, desde la gestoría legal hasta una nave completamente operativa.
El activo político: Kaizen City está afiliado a la iniciativa Hecho en México, una designación que lo reconoce como proyecto prioritario y que —según reportan funcionarios y desarrolladores— facilita el acceso a infraestructura y a procesos gubernamentales. Ese es un dato que ningún competidor puede replicar por vía comercial.
Los números, y su matiz: al arranque de obra se anunció una inversión de 8,000 millones de pesos sobre más de 520,000 metros cuadrados de terreno, con 70% destinado a uso industrial y la previsión de albergar más de 450 compañías al concluir sus cuatro etapas, con 1,500 empleos fijos. En 2026, Kahan reportó más de 500,000 metros cuadrados y más de 150 empresas atraídas al estado. La comparación merece cuidado: se trata de un desarrollo por etapas que sigue en construcción, no de una meta vencida. Pero la brecha entre lo proyectado y lo alcanzado es exactamente el tipo de dato que un inversionista debería poder consultar con corte anual.
EL QUE DESARROLLA Y ARRIENDA · FINSA
FINSA no nació en el Bajío. Fue fundada en 1977 en Matamoros, Tamaulipas, y hoy la preside y dirige Sergio Argüelles González. Es, con diferencia, el jugador de mayor escala institucional de los tres: opera 22 parques industriales en nueve entidades —Puebla, Ciudad de México, Querétaro, Aguascalientes, Tamaulipas, Nuevo León, Coahuila, Chihuahua y Baja California—, ha desarrollado cerca de 12 millones de metros cuadrados de propiedades industriales y administra uno de los portafolios de arrendamiento más grandes de América Latina, con 3.3 millones de metros cuadrados y alrededor de 400 compañías instaladas. En 2024 anticipó llegar a 26 parques.
Su perfil de cliente explica su lectura del mercado: Albertina Leal, vicepresidenta de Comunicación y Estrategia Corporativa de la firma, precisó que 85% de sus clientes son extranjeros y todos se dedican a la exportación.
En Querétaro: llegó hace cerca de tres décadas con su primer parque; en 2013 estableció FINSA Querétaro II en el submercado del aeropuerto; y en febrero de 2023 inauguró el tercero, de 73 hectáreas, con capacidad para 22 compañías y una proyección de 19,500 empleos directos e indirectos. A poco más de un año de iniciada la construcción ya tenía comprometido 38% del desarrollo.
Mariana Rivera, directora comercial de FINSA en Bajío, actualizó el estado del portafolio en 2026: Finsa 1 con 87 hectáreas, Finsa 2 con 28 hectáreas en la zona aeropuerto y Finsa 3 en la salida a San Luis Potosí, con 73 hectáreas y 70% de ocupación. Su descripción del modelo es precisa: FINSA es un desarrollador industrial, pero también cuenta con un brazo que hace los arrendamientos, y todo lo hacen a través de sus propias empresas.
El dato que nadie más ofreció: Rivera es la única de los tres que puso una cifra concreta sobre la mesa energética. Señaló que cuentan con una subestación eléctrica de 30 megawatts, con posibilidad de ampliarse otros 30 adicionales, y añadió una distinción relevante: la demanda final depende del tipo de empresa, porque no es lo mismo atender manufactura —cuyo consumo puede optimizarse e incluso apoyarse con esquemas de energías renovables— que incorporar centros de datos, que requieren mayor carga eléctrica constante.
Ahí está la clave de por qué su diagnóstico difiere del de un consultor: FINSA no depende exclusivamente de la red pública para su oferta. Tiene infraestructura propia que ofrecer.
Un movimiento que conviene registrar: en julio de 2024, quien aparecía como director comercial de FINSA Bajío en declaraciones públicas era Héctor Salas. En 2026, el cargo lo ocupa Mariana Rivera. Es un relevo en una posición clave del mercado industrial más disputado del centro del país, y no se cubrió en su momento.
EL QUE NO TIENE NADA QUE VENDERLE · SITE Solución Inmobiliaria
SITE es el más pequeño de los tres y, por eso mismo, el más interesante. Es una consultora inmobiliaria especializada en los sectores industrial, comercial y corporativo, con más de 20 años de experiencia y una plantilla que los directorios corporativos ubican en torno a 22 personas, con oficina en Pie de la Cuesta 104, en la ciudad de Querétaro. Sus servicios son localización y selección de propiedades, estudios de mercado, representación de proyectos y estrategias de comercialización, para usuarios finales, desarrolladores e inversionistas.
En los directorios corporativos aparecen como responsables de decisión Antonio Matas Llergo —con antecedente profesional en Cushman & Wakefield— y J. Rodrigo Villaseñor Zepeda.
Lo que distingue su diagnóstico: SITE no posee suelo industrial. No tiene naves que colocar ni subestaciones que ofrecer. Y es precisamente el único de los tres actores cuyo diagnóstico público sobre la energía en Querétaro es abiertamente incómodo.
Rodrigo Villaseñor explicó que Querétaro está en una zona estratégica y favorecida porque recibe múltiples líneas de alta tensión al estar en el centro del país, lo que garantiza disponibilidad en ese nivel. Pero de inmediato marcó el problema: está en la distribución, particularmente en la media tensión, que es donde se conectan los parques industriales. Y añadió la frase más citable del sector: hace diez años esto no era un tema, y hoy desarrollar un proyecto únicamente con CFE implica incertidumbre en tiempos, aun teniendo los permisos en papel.
Otro socio de la firma, identificado en la misma publicación como Sergio Pérez, profundizó: el área urbana de Querétaro se alimenta de dos termoeléctricas —una cerca de la carretera hacia Ciudad de México y otra en San Luis de la Paz—, que entre ambas tienen más capacidad de la que se está generando, pero el gran reto es la distribución, porque en media tensión está completamente saturada. Y precisó el costo: conectar una subestación a una red de 100,000 voltios en lugar de 32,000 implica una inversión considerablemente mayor.
También de SITE proviene la observación que mejor resume el posicionamiento de Querétaro frente a Guanajuato: no es el estado más barato, pero ofrece más garantías, estabilidad y certidumbre.
Las tres verdades, y por qué difieren
Si se colocan los tres diagnósticos uno junto al otro, el patrón es nítido:
| Modelo | Qué vende | Su lectura de la energía | |
|---|---|---|---|
| Construye Industrial | Integración vertical: compra, financia, construye y opera | Solución llave en mano | Acceso facilitado vía estatus de proyecto prioritario |
| FINSA | Desarrollo + arrendamiento propio | Portafolio institucional | Subestación propia de 30 MW, ampliable a 60 |
| SITE | Consultoría independiente | Criterio y análisis | La media tensión está saturada |
Ninguno miente. Cada uno describe con precisión el mercado desde donde está parado. El desarrollador con subestación propia observa un problema resuelto porque lo resolvió con su capital. El desarrollador con estatus de proyecto prioritario ve trámites que avanzan porque los suyos avanzan. El consultor que no posee un metro cuadrado observa la red pública tal como está, porque no tiene nada que compense su saturación.
La lección operativa para quien evalúa instalarse: la pregunta correcta no es «¿hay energía en Querétaro?», sino «¿quién me está respondiendo esa pregunta y qué tiene que venderme?».
Por qué importa para las empresas
Para un consejo directivo que evalúa el Bajío, este mapa cambia la mecánica del análisis de sitio. Consultar solo a desarrolladores produce un retrato sistemáticamente optimista de la infraestructura, no por mala fe sino por estructura de incentivos: quien tiene una subestación propia la incluye en su oferta y, con razón, la presenta como ventaja. Consultar solo a consultores produce el retrato inverso, porque su valor está en identificar riesgos que el cliente no ve.
La ruta más segura es contrastar ambas fuentes y exigir, en cualquier caso, que el compromiso de capacidad eléctrica quede por escrito con plazo, no como declaración comercial.
Hay un segundo punto, de orden estructural: dos de los tres actores resolvieron su acceso a infraestructura por vías que no están disponibles para cualquiera —capital propio suficiente para construir una subestación, o una designación gubernamental de proyecto prioritario—. Para una PyME proveedora que no puede hacer ninguna de las dos cosas, la red pública es la única opción, y ahí el diagnóstico de saturación en media tensión aplica en su totalidad.
La pregunta para el consejo directivo
Cuando su equipo evaluó la disponibilidad de energía en el sitio que están considerando, ¿la respuesta vino de alguien que tiene un terreno que colocarles, y quedó por escrito con un plazo comprometido?
En Querétaro operan más de 200 parques industriales y hay tres formas distintas de llegar a uno: comprándole a quien lo construyó, arrendándole a quien lo opera, o pagándole a quien no tiene ninguno para que le diga cuál conviene. Los tres modelos son legítimos y los tres describen el mismo mercado. La diferencia está en que solo uno de ellos no tiene un metro cuadrado que venderle. Ese dato, por sí solo, ya es información de mercado.
Nota de transparencia editorial
Este perfil se construyó íntegramente con fuentes públicas: comunicados corporativos, coberturas de prensa especializada, sitios oficiales de las empresas y directorios corporativos. No hubo entrevistas directas.
Quedan preguntas abiertas que solo los protagonistas pueden responder, y esta redacción se las plantea públicamente:
A Construye Industrial y a Alejandro Kahan: el proyecto original de Kaizen City preveía más de 450 compañías al concluir sus cuatro etapas. ¿En qué etapa se encuentra hoy el desarrollo, cuál es el calendario de las restantes, y qué implicó en la práctica la designación como proyecto prioritario de Hecho en México en términos de tiempos de gestión?
A FINSA y a Mariana Rivera: ¿cuánto tardó la construcción de la subestación de 30 megawatts desde la solicitud hasta la energización, y bajo qué condiciones se activaría la ampliación de los 30 adicionales? ¿Qué motivó el relevo en la dirección comercial del Bajío?
A SITE, a Antonio Matas Llergo y a Rodrigo Villaseñor: de los proyectos que han asesorado en los últimos veinticuatro meses, ¿cuántos se retrasaron o cambiaron de ubicación específicamente por la conexión de media tensión, y cuál es el plazo real que hoy manejan entre solicitud y energización en Querétaro?
LYP Negocios mantiene abierto el espacio para sus respuestas, sin condiciones.
